Guía
¿Cuánto cuesta al año tener una propiedad en Tulum?
La respuesta corta
Cada año: la cuota del fideicomiso, de unos $500–$800 USD; el predial, que es bajo comparado con Estados Unidos; las cuotas de mantenimiento; electricidad, seguro y mantenimiento; y, si la renta, la administración y el impuesto mexicano sobre ese ingreso. Las cuotas de mantenimiento son lo que más varía entre edificios, así que revíselas antes de ofertar. Haga el presupuesto como si la propiedad no ganara nada.
¿Cuánto cuesta al año ser propietario?
- Cuota anual del fideicomiso — unos $500 – $800 USD al año según la mayoría de las estimaciones publicadas, mientras sea dueño.
- Predial — anual, y bajo comparado con Estados Unidos o Canadá.
- Cuotas de mantenimiento — la gran variable. Pida la cifra exacta por escrito antes de ofertar.
- Electricidad — el aire acondicionado en clima húmedo es un recibo real.
- Agua, gas e internet.
- Seguro, con cobertura de huracán en esta costa.
- Administración de la propiedad, si usted no está aquí.
- Mantenimiento y reparaciones — la sal y la humedad castigan los edificios.
- ISR sobre el ingreso por renta — si la renta, tiene una obligación fiscal en México.
¿Cómo reviso las cuotas de mantenimiento de un edificio?
En muchos edificios de Tulum la cuota se cotiza por metro cuadrado, y varía mucho entre edificios que se ven parecidos. Antes de que oferte, hacemos dos preguntas por usted:
- ¿Cuál es la cuota mensual actual, por escrito, de esta unidad exacta?
- ¿Qué porcentaje del edificio está atrasado en sus pagos?
Cuando muchos condóminos están atrasados, el edificio le sube la cuota a los demás o descuida el mantenimiento. Cobrar cartera vencida de mantenimiento es un servicio que prestamos, así que sabemos qué revisar.
Cuotas de mantenimiento en Tulum, en detalle →
¿La renta alcanza para cubrir los costos?
Depende de la ocupación, y los servicios de datos no coinciden. Los tres medidores más conocidos ponen la ocupación anual promedio de renta vacacional en Tulum en 29% (AirROI), 46% (AirDNA) y 47% (Airbtics), sobre todo porque cuentan de forma distinta los anuncios activos.
De las villas de lujo se reporta un rendimiento neto de alrededor de 8% al año. De los departamentos ordinarios se reporta ampliamente que apenas cubren sus costos. La ocupación también cambia con la temporada: en los datos de AirROI, cerca de 42% en el mejor mes y cerca de 23% en el peor.
¿Cómo conviene hacer el presupuesto?
Arme su presupuesto como si la propiedad no ganara nada. Si los números aun así funcionan — porque la quiere usar, o porque la puede sostener — el ingreso por renta es algo extra y no un requisito, y usted decide cuándo vender.